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什么是“工抵房”？

房产资源网 2024-02-13 20:18
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“工抵房”是房产中介朋友圈的一个“热词”，对于刚需置业者来说，“工抵房”的价格和优惠幅度，与市场价相比十分诱人。既然“工抵房”如此优惠，是不是入手就等于“捡到宝”了呢？这些“工抵房”与平日楼盘促销有何不同？购买“工抵房”存在什么风险、应注意哪些事项？


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一、什么是“工抵房”？

“工抵房”全称工程抵押房。“工抵房”，是指房地产开发企业将开发建设的项目分包给建筑施工方后，由于各种原因无法支付工程款，从而将已建成或尚未建成的开发产品“支付”给建筑施工方，用于抵减建筑施工方尚未支付的工程款。


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“工抵房”主要分两类：

第一类是开发商未和债权人办理过户登记手续，这类房源仍旧为新房，交易时由买家和开发商签订协议。


第二类是开发商已和债权人办理过户登记手续，买房人就是从债权人手里买下房源，这类其实属于二手房交易，需要缴纳相应税费。


二、购买工抵房有哪些风险？

一般而言，相较于开发商直接出售的商品房，“工抵房”价格相对较低，这也是“工抵房”吸引个人购房者的主要原因之一。然而，对于个人购房者而言，在购买“工抵房”时更需要考虑“工抵房”可能存在的法律风险，以免陷入虽实际支付购房款但无法实际过户房屋的困境。


与普通商品房相比相比较而言，工抵房的优惠会更高一些，但是由于数量较少，要购买到手也不容易，有些往往也有一定要求，例如要求全款支付等。购房者打算购买“工抵房”时，都应提前了解以下问题及风险：


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1、名为“工抵房”实为变相促销:

目前市场上的工抵房主要分为两类，一类是“真工抵”，即房地产开发商抵押给债权方的正常房源，一般而言这类工抵房数量会偏少，多数在个位数。另外一部分并非真正的“工抵房”，而是房地产开发商借用“工抵房”的名义来销售滞销或者瑕疵类房源，或为回笼资金进行降价促销，这种“假工抵”数量可能稍多，且通过借用“工抵房”形式进行的价格调整往往比较能平衡老业主的情绪。


2、存在备案不能风险或合同被解除风险:

无论是否是“工抵房”，如果房屋销售的价格远低于房屋备案价格，均是违法的，可能面临无法备案的风险。更进一步，即使备案了，如果被相关部门以违法销售为由处罚，同时也可能面临被解除购买合同的风险。


3、存在延期交房或烂尾风险:

如果是真的“工抵房”，说明房地产开发商在资金链上可能存在问题，如果购房款未打到该房地产开发商的监管账户上，相应资金不能用于这个项目的开发建设，可能面临延期交房，甚至烂尾的风险。在实践中，曾出现过“工抵房”延期交房的情况，购房者欲解除合同时，开发商会称自己并没有收到购房款，或对购房款差价部分不予认可。


4、存在无法过户的风险:

商品房都是经过相关部分核验后才会批准上市销售，所以风险相对较小，而“工抵房”的情况比一般商品房的情况要复杂的多，如果房地产开发商资金出现问题，那么可能面临无法过户的情况发生，购房者在购买时要注意相应的解押条件。


5、存在新房变成二手房的风险:

一般情况下，“工抵房”的债权方并不会跟房地产开发商签署购房合同并备案，但是如果债权方已经与房地产开发商签署购房合同并备案，那么该房屋再次交易时就属于二手房买卖，这种情况下消费者需要注意计算二手房买卖相关的高额税费。


6、存在陷入房屋被抵押或查封等产权纠纷的风险：

有些“工抵房”还可能存在被抵押或被查封的问题，购房者在购买后会面临更多的产权纠纷。


三、购买工抵房需要注意哪些问题？

首先，明确购房合同签约主体。对于第一类“工抵房”，产权仍旧属于开发商，这类需要和开发商签订购房合同，而与债权人签订的所谓购房合同则是无效合同。对于第二类“工抵房”，产权归属于债权人，应该与债权人签订购房合同。不过需要注意的是，这时买房相当于购买二手房，需要缴纳额外税费。


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其次，需要确认“工抵房”能够办理产权登记，无抵押、无查封，方可购买。购房者可以选择去不动产登记中心打印“工抵房”的《查询证明》，也可以登陆“长沙市自然资源和规划局”的网站，输入“工抵房”所在的楼盘项目名称，便可查询该房屋是否系可售状态、是否可以办理产权证、是否存在查封抵押等信息。


总而言之，“工抵房”销售行为一直存在，便宜的房子固然好，但也有诸多风险，并不是所有的“工抵房”都可以随便入手，购买时也要注意风险避免“踩坑”。

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